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第二章 呼唤城市运营商 第四讲 房地产不等于钢筋加水泥（第2页）

第三，做房地产要找准思路，找到自己的核心竞争力，并整合资源。同样是一个地产项目，因时、因地、因人而制宜，只要换一种思路，充分考虑周围相关的、潜在的和显形的、隐形的各种要素，用一种全新的理论来整合，然后1+1不是等于2，而是大于2，甚至会产生一种原子裂变的效益。当然这里面涉及到操作，尽管是思路决定操作，但操作非常重要，没有一流的操作，再好的思路也是付诸东流。

策划和房地产开发不是一蹴而就的，必须因时、因地、因人制宜，对客体、主体充分考虑，客体--市场环境，主体--开发商。开发商要根据自己的资金实力而有不同的具体做法，要有一种多元整合，才能产生一种裂变的市场效益，做到“长袖善舞，左右逢源”。

3。房地产开发将走向以大博大

在整个中国走了一圈以后，我发现了一个大的趋势，可能在未来几年内。这个势头将越来越强烈，就是房地产开发已经超越了一个简单的楼盘开发，进入了以大博大，大到甚至可以开发一个城市的状态。如果大家有心的话，会看到一个现象，最近在广东和国内的报纸上出现了一个现象，就是拍卖珠海。珠海的一些房地产开发商联合起来，不是先卖自己的楼盘，而是先卖珠海这个概念，说珠海是广东的后花园，这个地方的空气都可以出口等等等等。中国有句古话叫"皮之不存、毛将焉附"，意思就是皮都不存在，那么你的毛又将长在何处呢？那么在珠海，人们感受特别深，当这个城市不能被全中国乃至全世界所接受，当他的价值含量不能被人们所接受的话，你的楼盘盖得再好，你也不可能实现你的价值。因此这些地产商就产生了一种想法，联起手来，先把珠海作为中国最优美的城市，作为广东最好的安家置业的后花园这个概念推崇出来，一旦这个概念得到大家的认可，他们的楼盘就好做了。目前这种做法已经实现了首期效应。什么效应呢？就是珠海原来的情侣路，其中沿海边那条路，长达十几公里，原来很多房地产卖不动，现在卖得非常好。

在未来房地产开发上面可以说天空越来越宽，机会将越来越多，也就是说房地产再不可能像我们深圳人原来那种玩法了。就像是倒贸易、倒股票，做地产只是他手中的一个工具。未来的房地产业将形成一个真正的支柱性产业，而且是一个国家性的支柱产业。在这个产业背后，将有更多的企业家巨人出现在房地产界，并支撑这个产业。那么在这种情况下房地产的天地就非常大。我为什么提出概念地产呢?就是因为我们在早的时候已经不是简单的盖住宅、盖学校、盖博览会，人类所有生活方式可以说70%的行为都是在房子里面进行。那么既然是房子里进行，只要你找准目标市场，将房地产本身价值超越了钢筋加水泥，他的升值和销售就是一个顺理成章的事情了。

中国有句俗话叫不熟行不做，房地产对于每一个人来说，都可以说是一个全新的领域，也许昨天我们有人是搞外贸的，有的人是搞金融的，有的人是搞工业的，进入这个行当只是时间早晚的问题。当然，今天已经有很多人成了出将入相的成功的房地产开发商，这是中国特有的国情造成的。但是无论如何，中国的房地产业还处于上升阶段，每个入行的老板都面临着一个问题，就是行道不熟悉究竟怎么做。曾经有一个搞工业出身的香港老板，看到房地产赚钱，便也圈了一块地做起来了，后来他发现搞房地产并不像他想象中那么简单，于是他找到我，让我帮他策划。项目获得圆满成功以后，他对我道破了一个谜底。他说王先生，当时我来找你的时候，你知道我是怎么想的吗?他说，我是一个企业家，从这方面来讲，我是一个剑法的高手，但是我不是一个兵法的高手，我来找你，就是来找兵法的，剑法与兵法结合，我们就能破了这个"天门阵"。我认为很多有实力的，很优秀的已经投身于房地产界的企业家们，下一步将在中国的房地产业舞台上，将在中国上演更多威武的话剧。

附：大盘的操作心法

结合我们这些年来对在中国开发大型房地产的探索和包括很多企业二次创业和区域经济的探索，我认为说一千、道一万，归结起来六句话。当然，这些话是给老板说的，不是给职业经理人和一般的功能性公司说的，因为它实在是一个决策问题。

战略制胜

不管做任何事情，做一个项目也罢，做一个企业也罢，一个财团要升级换代也罢，叫战略制胜。

大家可能会经常问，前不久，也有记者问我，好像你们这些年做的很多项目，这些企业家原来在刚进入的时候，都不是最强的，很快就可以成为最强的，这是什么原因？

我告诉他：机会永远是有的，但机会永远是给有准备的人准备的！但是，要准备的话，就涉及到一个在战略上如何把握的问题。比如说，当初我93年介入碧桂园的时候，可以说那时的碧桂园在中国和广东的房地产业中都是很弱小的，算不了什么的，但是他抓住一个机会，当时敏感意识到中国房地产即将从炒家市场进入到用家市场的转型时期，所以当别人都在等、望、靠，看着自己的烂尾楼盘在一筹莫展的时候，我们估计到这个可能性有两年的时间，因此就先解决钱不够的问题，办学校，办学校，有了教育储备金以后，什么事都可以做，然后“给您一个五星级的家”，宣扬一种生活方式，然后把这个产品做好、服务做好，一下子，碧桂园起来了。等到整个中国房地产复活以后，人们已经看不清那个地方以后，碧桂园已经被激活了。他就可以倒过来，进广州、进佛山了。所以这个东西，说到底是一个战略问题，至于操作，是企业家的问题吗？！

在此以后，包括做奥园、星河湾还有在上海、北京我们也做了很多项目，最大的一个在杭州，有一个占地6800亩的杭州新城，刚开始我们提出这个理念的时候，所有的人都认为“不可能，神经病，一个企业怎么能建一个城市？”马上这个城市即将变为现实，昨天这个老板打电话告诉我，国家建设部已经正式批准把杭州新城确定为中国第一个国家级卫星示范城，这个项目已经打包进入上市公司浙江广厦，作为配股的题材，配六个亿回来开发这个项目，这个项目我们已经跟了一年半，从理念开发、策略设计、要素整合，规划跟进全部是按照这个思路走，所以这是个问题，为什么敢于下这一步棋，就是因为大势把握。这就是战略之上，企业家必须要这个东西。

理念创新

任何一个企业、任何一个老板，不仅是房地产业还有其他的，一定要有一个心态，叫理念创新。企业的发展和社会的发展是一个从量变到质变的过程，当我们遇到什么生意不好做的时候，千万不要埋怨，这个时候就意味着要重新洗牌了，要重新洗牌就意味着社会从量变进入到质变的过程，谁把握住这质变的点，谁就有可能在新的平台上成为新一代的霸主，从碧桂园到奥园到星河湾，可以说无一不是把握住了这一契机，所以成为一个时代的领衔主演者。理念创新，所以我常说，世界上唯一不变的就是变化本身，兵无常形，水无常势。一个人自以为是、志得意满，一个人如果躺在成功上睡觉，这种人不管他过去多么辉煌，最终必将被社会所淘汰。所以，我们讲这是一个学习的时代，个人要成为学习的个人，企业也要成为学习型的企业。

策略得当

任何一个战略，任何一个思路清晰以后，必须要制定成一套可操作的策略，在这个过程中，可以说任何一个企业都是有长有短，如何对自己进行定位？如何发掘自己的核心竞争能力？这是企业家非常重要的一环，千万不要盲目自大，也千万不要自卑自贱，认为自己什么都不是。事实不是这样的。我们在跟企业合作的过程中，都是寻找企业的核心能力的过程，去规避它的短处，可以整合社会资源加以完善它，对于长处，千万不要为了就短处而把自己的长处拉下来，从这个角度来讲，策略要得当，要因人、因地、因时制宜，生死攸关。

知己知彼，百战不殆

做任何事情都要知己知彼，方能百战不殆。我把知己知彼定成三维空间，一个是因时，比如说现在是21世纪第一年，2001年，这个时候的整个市场态势是一个什么状态，从国家的宏观大势，比方说昨天晚上北京申奥成功，我马上就预见到，我们已经两年准备的一系列动作，包括同国家奥委会合作，对奥林匹克产业的一些介入我们早已做了准备，它将对中国产生什么影响，我们早已做了评估，包括中国加入WTO，肯定进去，进去后将对整个中国造成哪些中观、微观层面，包括对企业产生什么影响，这都是我们的研究内容。

做项目，更要做企业

千千万万记住，我遇到很多发展商，十年前就开始赚钱，到现在还是一个个体户，也就说麻袋里面多了很多钱，但是没有自己的班子，没有自己的团队，没有自己的哲学理念，没有自己的品牌，这种企业家迟早要被淘汰，因为他只是赚了钱。所以说，我们现在帮任何企业做项目的时候，都力求既要帮他们把项目做好，而通过这个项目，运用一种全新的思路，让他出成果、出机制、出人才、出品牌，奥林匹克花园是这样的，碧桂园早期我们也灌输过这样的思想，星河湾现在我们也是这样做的。只有这样的话，最后人家不需要我们了，我发现反而好了，这样说明别人进步了，我们腾出手来又可以做其他的新的探索了。

要善用外脑

善于借助外部的这些服务性机构。这里面，我给大家讲一个道理，中国企业发展今天，没有哪一个企业家可以包打天下。

给大家讲一个故事。汉高祖刘邦得了天下以后，有很多人问他，你有什么诀窍？刘邦说“打仗，我不如韩信，置备粮草，我不如萧何，当参谋长，我不如张良，但是三人都为我所用，所以我为什么打不下江山呢？”而霸王力拔山兮气盖世，最后的结果照样被打掉了。

企业家需要学习刘邦，一定要善于借助各种外脑，但是，要善于辨别外脑，千万记住，这些年，有一句话，“除了骗子是真的，什么都是假的”。所以说，不是不需要顾问策划行业，而是我们的企业家要去辨别我需要什么样的顾问和策划行业？撇掉骗子和夸大其辞的人，即使是最优秀的顾问咨询行业，它也分工分得很细，有的他是做战略和策略层面做上游，比如像我们，是总揽全局帮助企业家；有的是做中游的，比如说CI导入、品牌、市场营销公司和广告公司；有的是做下游，就是承担具体的实施任务，比如去帮我搞个公关活动、到街上挂个横幅等很功能性的事情，这里面上游、中游和下游非常清楚，千万不要搞颠倒，叫了一个搞下游的来做上游，搞砸了，反过来你来骂这个行业，这是不对的。

这是摆在每一个企业家面前的问题，下一个阶段，我们要走向未来，我们怎么样去尊重外脑，但是善于去辨别外脑、最后能够整合外脑，这样的话，我们才能所向披靡。